A reforma tributária no Brasil tem sido um tema central nas discussões econômicas nos últimos anos. A complexidade do sistema fiscal brasileiro e os efeitos dessa estrutura sobre diferentes setores da economia exigem uma análise detalhada, especialmente quando se observa o impacto nas áreas sensíveis, como o mercado imobiliário. O setor, que é um dos pilares da economia nacional, está diretamente ligado a mudanças fiscais e tributárias, tanto em termos de incentivo à produção de imóveis quanto em relação ao preço e à acessibilidade da habitação.
A proposta de reforma tributária (PLP nº 68/24 e Lei Complementar 214/25) busca simplificar o atual sistema de impostos, que é marcado pela sobrecarga de tributos e pela complexidade nas suas obrigações acessórias. No Brasil, a tributação incide sobre a produção e consumo, mas também sobre a propriedade e a transferência de bens, com a participação de diferentes esferas de governo (federal, estadual e municipal).
O principal objetivo da reforma é simplificar o sistema, reduzir a carga tributária sobre a produção e incentivar a competitividade, com a promessa de trazer mais eficiência para o sistema fiscal brasileiro. A reforma, no entanto, envolve uma série de alterações, principalmente na unificação de tributos como o ICMS, IPI e ISS, PIS, COFINS, em uma nova estrutura chamada de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – substituindo ICMS e ISS: a nível estadual e municipal e em vigor a partir de 2029 e Contribuição de bens e serviços (CBS) – substituindo PIS e COFINS: a nível federal e em vigor a partir de 2027 e alcançando alienação de imóveis, locação, administração de imóveis e construção civil; que por sua vez, formam imposto de valor agregado (IVA). E além da unificação da tributação, implementar a progressividade desta e a trava de alíquota.
A reforma trata a tributação mais rigorosa para quem realiza transações imobiliárias mais frequentes ou de grande porte e oferece benefícios relacionados a imóveis populares em operações pontuais ou seja, pessoas físicas serão tributadas quando exercerem atividades que se assemelhem a práticas empresariais, quando serão considerados contribuintes do IBS e do CBS.
Caso não se enquadrem, se sujeitarão apenas à IR e ITBI. Ou seja, não pretende onerar pessoas físicas que aluguem imóveis ou mesmo os vendam em patamares não-comerciais. Com a nova lei, se a locação por pessoa física tiver representado, no ano anterior, até R$ 240.000 (R$ 20 mil por mês – o valor será atualizado mensalmente pelo IPCA) e não tiver envolvido mais do que três imóveis, essas pessoas não serão tratadas como contribuintes do IBS/CBS.
Também não se sujeitam ao IBS/CBS as pessoas físicas que vendam até três imóveis distintos no mesmo ano; ou de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à venda.
No mercado popular, para lotes, imóveis residenciais novos e locação, haverá um redutor social na base de cálculo do IBS e CBS de respectivamente (R$ 30 mi, R$ 100 mil e R$ 400). Importante mencionar que esses novos tributos incidem sobre o vendedor, porém, os compradores poderão sentir o efeito no preço final em forma de repasse.
Ainda sobre locação, a lei prevê que as locações por contribuinte do IBS/CBS com prazo inferior a noventa dias ininterruptos serão tratadas como serviços de hotelaria.
Previu também um regime de transição para os contratos de locação, cessão onerosa e de arrendamento de imóveis anteriores à sua publicação. Para contratos de locação residencial, por exemplo, o regime de transição será aplicável desde que o contrato tenha sido assinado até a publicação da LC 214 e irá durar até 31/12/2028 ou até o término do contrato (o que ocorrer primeiro). Para locações não-residenciais, o regime se aplicará até o término do prazo contratual, desde que firmado antes da publicação da LC 214 e registrado em cartório até 31/12/2025.
Por fim, salientamos a não tributação sobre operações de permuta e regime de caixa para incorporação imobiliária.
Com a implementação da Reforma Tributária, incorporadoras e grandes construtoras precisam se preparar para as mudanças que afetarão diretamente a negociação, a tributação e a estrutura fiscal dessas empresas.
Essa mudança demanda uma reavaliação detalhada e uma análise cuidadosa da estrutura tributária atual das empresas. Para enfrentar a nova realidade fiscal, as empresas precisam investir em um planejamento estratégico que minimize os riscos e fortaleça a gestão tributária.
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