Construção Governo cria ‘CPF do imóvel’ com regras que podem alterar IPTU

A Receita Federal regulamentou em agosto a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), medidas que devem alterar a forma como os imóveis são avaliados e tributados no Brasil. A partir do próximo ano, cada propriedade no país passará a ter um código de identificação único, que funcionará como uma espécie de “CPF do imóvel”.

Este novo sistema criará um banco de dados centralizado, alimentado em tempo real por informações de cartórios, estados e municípios. A principal mudança é que essa base de dados conterá os valores de mercado atualizados de todas as propriedades do país, servindo como a nova referência para a tributação imobiliária.

Segundo a contadora Karina Dias do Couto, sócia da Rui Cadete Consultores Associados, o impacto vai além do campo fiscal. “O CIB funciona como um ‘código único do imóvel’, que será atribuído pelo SINTER. E os dados a respeito desse bem serão alimentados por diversas fontes. Isso criará um banco de dados e, além de outras informações, um valor de referência que pode ser usado para base de impostos municipais e estaduais”, pontua a especialista em estratégia societária e planejamento tributário, patrimonial e sucessório.

Contudo, há o temor de que o novo sistema altere a base de cálculo de impostos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), causando aumento do tributo. Atualmente, a cobrança do IPTU é definida com base em tabelas de avaliação das prefeituras, que frequentemente estão abaixo do valor real de mercado dos imóveis. Com a nova regulamentação, a cobrança passará a ser feita sobre o valor de mercado atualizado da propriedade.

O que deve ocorrer, explica Karina Dias, é uma atualização gradual da base de cálculo, com a correção dos valores dos imóveis de acordo com o mercado, à medida que novas informações de referência forem incorporadas à base do SINTER. Para isso, o município precisará aderir ao sistema e, caso utilize o valor de referência do CIB, será necessário parametrizar os dados para possibilitar o cruzamento das informações.

“Nesse processo, o contribuinte pode discordar do valor atribuído e apresentar impugnação, o que, entre outros reflexos, tende a gerar um aumento significativo da demanda no Judiciário”, alerta a especialista.

“De todo modo, esse será um processo progressivo e exigirá alteração na legislação municipal. Portanto, não significa que, já em janeiro de 2026, o IPTU ou o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) estarão mais altos. Mas certamente, no futuro, a cobrança desses impostos terá uma base de dados mais robusta e incidirá sobre valores mais próximos da realidade”, ressalta Karina Dias do Couto.

Em junho de 2025, apenas 77 municípios brasileiros haviam assinado convênio com a Receita Federal, e somente 23 haviam iniciado testes ou enviado dados. Além disso, até o momento, não há confirmação pública de adesão por parte da Prefeitura de Natal. O processo depende de convênio com a Receita Federal e está em fase inicial em várias cidades brasileiras.

“É um movimento inevitável de digitalização e cruzamento de informações. O contribuinte precisa se preparar para um ambiente em que os valores declarados e os valores de mercado estarão cada vez mais próximos”, conclui a diretora da Rui Cadete.

Publicada no Diário Oficial da União em 18 de agosto, a nova norma que regulamenta a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro detalha um cronograma de implementação que se estende até o final de 2025. A norma também estabelece penalidades claras em caso de descumprimento.

O cartório que não seguir as novas obrigações será comunicado ao Conselho Nacional de Justiça e estará sujeito às sanções previstas na Medida Provisória 2.158-35/2001, além de outras sanções administrativas aplicáveis pelos órgãos de fiscalização da atividade notarial e registral. A instrução garante o direito ao contraditório e à ampla defesa na aplicação de qualquer penalidade.

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