O imóvel costuma ser o sonho de vida do brasileiro e integra seu patrimônio, bem como, por vezes também costuma ser fonte de renda e investimento. Por isso, não deveria ser negligenciado ou exposto a certos riscos que podem fazer com que seja tomado de seu dono para honrar dívidas. Conheça débitos que colocam o imóvel em risco e como evitá-las.
E quais seriam estas?
Enumeramos as principais:
- Atrasos no pagamento das prestações do financiamento do imóvel;
- Atrasos no pagamento de cotas condominiais, dívidas de IPTU ou da taxa de incêndio;
- Dívidas decorrentes de operações onde o imóvel foi dado como garantia;
- Dívidas de pensão alimentícia;
- Dívidas de aluguel, restando ao fiador quitá-las;
- Dívidas trabalhistas com os empregados domésticos do próprio imóvel;
- Quando a pessoa tem dívidas (que podem ser trabalhistas ou de outra natureza) e enganar os credores vendendo seus bens para fugir do pagamento dessas dívidas.
O primeiro caso aborda os contratos formalizados juntamente a bancos ou construtoras na modalidade alienação fiduciária, onde o próprio bem é dado como garantia em caso de inadimplência; o que levaria o imóvel à leilão extrajudicial.
A segunda hipótese diz respeito a dívidas propter rem, ou seja, que acompanham o imóvel, e permitem a cobrança judicial do débito.
Na terceira hipótese, podemos citar empréstimos, hipoteca etc.
No quarto item por referir-se à natureza alimentar.
Na quinta situação, se eu aceito ser fiadora de alguém em um contrato de aluguel também posso perder minha casa própria, ainda que este seja o único imóvel da família, uma vez que, se o inquilino estiver devendo o aluguel, o dono do imóvel pode cobrar do fiador, inclusive pedindo que use o imóvel dado em garantia na fiança.
E nos últimos itens, sobre dívidas trabalhistas específicas decorrentes de trabalho com domésticos do próprio imóvel e no caso de fraude contra credores.
Uma dúvida que pode surgir, refere-se à impenhorabilidade de bens face ao bem de família. A regra estipula que em se tratando de ÚNICO BEM IMÓVEL QUE POSSUI, e utiliza para o fim RESIDENCIAL, juntamente com sua família, será assim considerado, portanto, é IMPENHORÁVEL, segundo a legislação brasileira; incluindo, a proteção ao imóvel que é alugado para propiciar renda à subsistência da família ou custeio de sua moradia e até mesmo o imóvel do devedor, mesmo que em construção.
Lista-se como exceções à impenhorabilidade do bem de família, ou seja, que, em qualquer uma dessas situações, o imóvel da entidade familiar, ainda que seja a única residência, pode ser leiloado com a finalidade de quitar a obrigação financeira, caso o credor faça a cobrança na Justiça: Se a dívida estiver relacionada ao IPTU do imóvel ou à TAXA CONDOMINIAL, já que neste caso entende-se como um débito inerente ao próprio bem; e se for de PENSÃO ALIMENTÍCIA, em virtude de sua natureza alimentar, amplamente protegida por nosso ordenamento.
Atenção: Ao comprar um imóvel com dívidas, o antigo dono “deixa de ser responsável por elas”; o que, dentre outras situações, já realça a importância de assessoria prévia especializada na compra de imóveis.
Importante ainda mencionar uma decisão muito polêmica do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema que menciona a possibilidade do comprador do imóvel vir a perdê-lo no caso de proprietário anterior ao último de quem se está adquirindo, ser devedor de dívida fiscal (crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa) cobrada judicialmente, ainda que tenha agido de boa-fé.
Neste sentido, imprescindível verificar a cadeia e histórico de proprietários do imóvel com a obtenção das respectivas certidões e até de quem construiu o imóvel, para que não se considere fraudulenta a transferência de propriedade nestes casos.
As recomendações são: não deixar a dívida virar uma bola de neve, uma vez que, quanto maior ela fica, proporcionalmente será maior a dificuldade de renegociar e solucionar. Assim, é sempre mais indicado agir de forma preventiva, antes da judicialização da dívida, que gerarão ainda mais custos. E, caso o débito seja com a União, Estados e Municípios, fique atento aos programas de renegociação de dívidas.
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